Аренда под ресторан в Таиланде и на Пхукете: что проверить
Аренда под ресторан на Пхукете — регистрация договора дольше 3 лет, порог 200 м², ограничения для алкоголя, налог с арендной платы и сезонность.
Обновлено:
Аренда помещения под ресторан в Таиланде — решение, которое потом трудно исправить: от адреса зависят лицензии, разрешение на алкоголь, налоги и даже то, сколько гостей придёт в низкий сезон. Ниже — что проверить до подписи. Ставок аренды мы не приводим: они зависят от района, площади и сезона, а надёжной статистики по Пхукету нет.
Договор: письменно и с регистрацией, если дольше 3 лет
Гражданский и торговый кодекс Таиланда, ст. 538 (текст статьи):
- аренду недвижимости без письменного договора нельзя защитить в суде;
- аренда дольше 3 лет, не зарегистрированная в Земельном департаменте (สำนักงานที่ดิน), действует только 3 года;
- максимальный срок аренды — 30 лет (ст. 540).
Практический вывод: если вы вкладываете в ремонт и рассчитываете окупить его за 5–10 лет, договор на этот срок нужно регистрировать. Договор «3 + 3 года с правом продления» без регистрации второго срока защищает только первые три года.
Регистрация платная. По данным юрфирм (Narai Partners, Legardy), это около 1% от арендной платы за весь срок плюс 0,1% гербового сбора. Официальный тариф уточните в Земельном департаменте и договоритесь с арендодателем, кто его платит.
Площадь: до или после 200 м²
Закон о здравоохранении 1992 года делит точки питания по площади:
- больше 200 м² — нужна лицензия местного органа на точку продажи еды (ใบอนุญาตจัดตั้งสถานที่จำหน่ายอาหาร);
- до 200 м² включительно — достаточно уведомления и справки об уведомлении (หนังสือรับรองการแจ้ง), полученной до открытия.
Текст ст. 38 цитирует FlowAccount, порядок описан, например, в регламенте муниципалитета Бурирама. Документы выдаёт местная администрация по адресу помещения: на Пхукете это разные муниципалитеты (เทศบาล) и органы тамбонов (อบต.) — у города, Патонга, Карона, Раваи, Чалонга и Камалы свои. Пхукетских тарифов и сроков в открытом доступе мы не нашли — спросите в отделе здравоохранения и окружающей среды (กองสาธารณสุขและสิ่งแวดล้อม) того органа, к которому относится адрес. Подробнее — в статье Какие лицензии нужны ресторану.
Перепланировка и отделка могут потребовать разрешения на строительные работы — его получают до начала ремонта. Проверьте и требования пожарной безопасности.
Адрес и алкоголь
Лицензию на продажу алкоголя (ใบอนุญาตขายสุรา) розничного типа 2 по данным госпортала info.go.th не выдают:
- для точки в учебном заведении или рядом с ним;
- рядом с храмом или мечетью;
- на автозаправке;
- для точки, где лицензию отозвали менее 5 лет назад.
Если ресторан без алкоголя не окупается, проверьте эти ограничения до подписи договора: школа или храм по соседству могут сделать бар невозможным. Последний пункт касается истории помещения — спросите арендодателя, что здесь работало раньше и не было ли проблем с акцизом.
Для бара есть отдельная тема — зоны, где развлекательным заведениям разрешено работать до 04:00. На Пхукете это часть Патонга и ещё несколько зон; официальный перечень противоречив. Подробнее — в статье Бары на Пхукете: часы работы и зоны.
Налог с арендной платы
Если арендатор — компания, а арендодатель — тоже компания, при оплате аренды удерживается налог у источника 5% и сдаётся форма PND.53 (Revenue Department). Удержание применяется к платежам свыше 1 000 бат, база — сумма без НДС (Forvis Mazars). Если арендодатель — частное лицо, подаётся форма PND.3; ставку уточните у бухгалтера. Пропишите в договоре, что арендная плата указана до удержания, иначе возникнет спор о сумме.
Вывеска
Налог на вывеску (ภาษีป้าย) платят ежегодно в местную администрацию, и ставка зависит от языка: за каждые 500 см² статичной вывески — 5 бат, если текст только тайский, и 26 бат, если тайский вместе с иностранным (Thansettakij). Вывеска без тайского текста облагается ещё выше. Если арендодатель разрешает только определённое место и размер вывески, это прямо влияет на сумму. Подробнее — в статье Налог на вывеску.
Сезонность
На Андаманском побережье, где лежит Пхукет, сезон дождей идёт примерно с середины мая и обычно заканчивается к концу октября (The Phuket News со ссылкой на Метеодепартамент). Аренда платится круглый год, а выручка у туристических районов в низкий сезон падает. Обсудите с арендодателем график платежей, депозит и арендные каникулы на время ремонта.
Чек-лист перед подписью
- Кто собственник и имеет ли право сдавать: документ на землю или здание, доверенность.
- Срок и регистрация: договор дольше 3 лет — регистрируется в Земельном департаменте.
- Площадь: больше или меньше 200 м² — от этого зависит, лицензия или уведомление.
- Алкоголь: нет ли рядом школы, храма, мечети; не отзывали ли здесь лицензию.
- Ремонт: что можно перестраивать, кто получает разрешение, в каком виде помещение возвращается.
- Коммуникации: мощность электричества, вытяжка, вода, жироуловитель.
- Вывеска: где и какого размера можно повесить.
- Деньги: депозит, предоплата, удержание налога с арендной платы, индексация.
- Выход: условия досрочного расторжения и судьба вложений в ремонт.
Как это решается в POSitive
Аренда, коммунальные платежи и ремонт заносятся как расходы по категориям, поэтому отчёт по деньгам показывает, какую долю выручки съедает помещение в каждом месяце (приход и расход денег). Выручку высокого и низкого сезона удобно сравнивать в отчётах продаж за выбранные периоды.
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор аренды ресторана?
Если срок дольше 3 лет — да, в Земельном департаменте. Незарегистрированная аренда защищает только первые 3 года (ст. 538 ГТК).
На кого оформлять аренду, если владелец — иностранец?
Обычно договор подписывает компания, которая будет вести ресторан: на её адрес оформляются лицензии, и на неё удобно регистрировать аренду. Для компании с иностранной долей действуют ограничения закона об иностранном бизнесе — см. Компания для ресторана в Таиланде. Схему лучше согласовать с юристом до подписи.
Какая площадь ресторана не требует лицензии?
Точкам до 200 м² вместо лицензии нужна справка об уведомлении местного органа, полученная до открытия. Больше 200 м² — лицензия.
Можно ли открыть бар рядом с храмом или школой?
Лицензию на розничную продажу алкоголя для точки у храма, мечети или учебного заведения не выдают. Проверьте окружение до подписания аренды.
Материал справочный и не заменяет консультацию юриста или бухгалтера в Таиланде: правила меняются, перед решением сверьтесь с официальным источником.